Vis php i textarea

Hej eksperter.

Jeg har en fil som jeg har includet ind i en textarea, men i den fil er der php med, og det vil ikke vises i den textarea. Hvordan for jeg den til at gøre det?

KODE:
if(empty($the_site)) {
    echo 'Denne fil findes ikke!';
} else {
    echo '<center><textarea style="width: 400px; height: 300px;">';
    include $the_site;
    echo '</textarea></center>';
}